Хто і скільки платить при продажі нерухомості в 2011 році

Податковий кодекс торкнувся інтереси практично всіх громадян України. Зокрема, він торкнувся і питань оподаткування операцій з відчуженням нерухомості і транспортних засобів. Однак поспішаємо заспокоїти – майже всі податки сплачуються так само, як і раніше. За винятком того, що, якщо продаж здійснюється нерезидентом, він фактично платить не 15% податку з доходів фізичної особи, а 17%. Адже якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановлений законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становитиме 17% суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою 15%. Важко уявити собі нерухомість, яка коштує менше 9410 грн., А саме така сума становить десятикратний розмір мінімальної заробітної плати станом на 1 січня 2010 р. Що ж стосується збору до Пенсійного фонду, то його ставка залишається незмінною.

Що платить продавець?

Згідно з п. 172.1 Податкового кодексу, податок з доходу фізичної особи не сплачується у разі, якщо нерухомість продається вперше за звітний рік. Це стосується відчуження житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового / дачного будинку (включаючи земельну ділянку, на якій він розташований, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, що знаходяться на цій ділянці). Не сплачується податок і при продажу земельної ділянки (у межах норми, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від призначення землі) за умови, що він знаходився у власності продавця більше трьох років.
Стаття 121 Земельного кодексу визначає наступні норми, в межах яких можна уникнути оподаткування при продажу землі:
а) для ведення особистого селянського господарства – не більше 2 га;
б) для ведення садівництва – не більше 0,12 га;
в) для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 га, в селищах – не більше 0,15 га, в містах – не більше 0,10 га;
г) для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 га;
д) для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 га.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, розташованих на одній ділянці з житловим або садовим / дачним будинком і продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
Якщо ж протягом податкового року платник здійснив більше одного продажу нерухомості, кожна угода, починаючи з другої, обкладається податком за ставкою 5% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Причому такий же податок буде стягуватися і при обміні нерухомості та продажу об’єктів незавершеного будівництва.
Для довідки: перша в році продаж автомобіля обкладається податком за ставкою 1%, будь-якого іншого рухомого майна – 5%. Повторний продаж авто також оподатковується за ставкою 5%.

Хто скільки продав?
Хто перевірить кількість продажів та інших угод, скоєних людиною протягом податкового року? Виявляється, цим займаються нотаріуси, які посвідчують угоди, використовуючи інформацію Державного реєстру нотаріальних дій. Критерієм пошуку в цьому реєстрі є ідентифікаційний номер платника податків, тому зміна прізвища не допоможе продавцеві уникнути сплати податку. Звичайно, у разі відсутності ІПН пошук здійснюється за прізвищем, ім’ям, по батькові (за наявності) продавця. Якщо ж інформація про кількість угод не знайдена, платник податку-продавець підтверджує черговість продажу майна у наданому нотаріусу заяві.
Згідно з п. 172.3 Податкового кодексу, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, яка не може бути нижче оціночної вартості, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. А п. 4 ст. 201 Земельного кодексу визначено, що при укладанні цивільно-правових договорів щодо земельних ділянок проводиться експертна грошова оцінка з метою визначення вартості об’єкта.
З цього випливає, що знизити податкове навантаження шляхом заниження ціни купівлі / продажу не вийде, оскільки мінімальна вартість об’єкта угоди в будь-якому випадку визначається уповноваженими органами: житла та іншої подібної нерухомості – БТІ, транспортних засобів – МРЕВ, землі – управлінням земельних ресурсів. І з усіх цих органів необхідно отримати довідки. Що стосується авто і землі, то потрібно ще отримати довідку про те, що вони підлягають відчуженню, тобто не перебувають у заставі. Таку ж інформацію про нерухоме майно доведеться за гроші отримати у нотаріуса, який має доступ до реєстру заставного майна.
Сума податку за угодою визначається платником податку самостійно і сплачується через банк. Функція контролю за своєчасною і правильною сплатою податку лежить все на тому ж нотаріуса. Під час проведення операцій з продажу (міни) об’єктів нерухомості між фізичними особами він посвідчує відповідний договір тільки при наявності документа про сплату стороною (сторонами) податку до бюджету. Інформацію про всі такі договори, включаючи дані про їхню вартість і суми сплачених податків, нотаріуси щокварталу подають до податкової інспекції. А фізична особа зобов’язана відобразити дохід від відчуження майна у річній податковій декларації.
Слід зазначити, що якщо однією із сторін договору купівлі-продажу або міни об’єкта нерухомості є юридична особа або фізична особа-підприємець, саме ці особи є податковим агентом платника податку – простого фізичної особи.
Якщо об’єкт нерухомості продає іноземець, його доходи оподатковуються за ставкою 15% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Однак, якщо загальна сума доходів, отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці, перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановлений на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становитиме 17% від суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою 15%.
Що стосується оподаткування операцій при спадкуванні, то спадкоємці першої черги податок не платять – для них встановлена нульова ставка. Як і для інвалідів I групи, дітей-сиріт, дітей-інвалідів та дітей, позбавлених батьківського піклування. Спадкоємці, які не є членами сім’ї спадкодавця першого ступеня споріднення, платять податок у розмірі 5% від вартості успадкованого майна.

Що платить покупець?
Хоча з 1 січня 2011 р. набув чинності Закон про єдиний соціальний внесок, варто відзначити, що пенсійний збір ніхто не відміняв. Названий Закон
стосується тільки трудових і підприємницьких доходів, а фізичні особи, які набувають нерухоме майно, відповідно до п. 9 ст. 1 ЗУ “Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування”, є платниками цього збору. Згідно з п. 8 ст. 2 Закону № 400/97-ВР, об’єктом оподаткування при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості є вартість майна, зазначена у договорі купівлі-продажу, і покупець сплачує збір у розмірі 1% від неї.
Варто відзначити, що при передачі майнових прав на нерухомість не на підставі договору купівлі-продажу (тобто при спадкуванні, мене, даруванні, ренті) збір на обов’язкове державне пенсійне страхування не сплачується. Це необхідно добре пам’ятати, оскільки нотаріуси люблять розповідати зворотне, що продемонстрував звичайний дзвінок редакції в одну зі столичних нотаріальних контор. Контроль за сплатою пенсійного збору також покладається на нотаріуса, який посвідчує договір купівлі-продажу нерухомого майна.

І це ще не все!
Крім зазначених вище податків та зборів, при купівлі-продажу нерухомості та авто платиться також державне мито за виробництво нотаріальних дій у розмірі 1% від вартості угоди. Але потрібно розуміти, що це вартість послуг державного нотаріуса. Приватний встановлює ціну нотаріального посвідчення за домовленістю сторін, враховуючи, що вона не може бути менше розміру державного мита. Мінімальна вартість нотаріальних послуг – близько 2000 грн. Оплачує їх також продавець – принаймні, офіційно.